Das ABC der Baufinanzierung
Abschreibung
ist ein Begriff aus dem Steuerrecht. Die Abschreibung soll den Wertverlust eines Objektes decken. Wichtig für die Baufinanzierung ist vor allem die degressive Abschreibung bei Neubauten.
Annuität
vom lateinischen annus = Jahr, bezeichnet die gleich bleibende, aus Zins und Tilgung zusammengesetzte Jahresbelastung für eine langfristige Darlehensschuld, wobei zunächst der Zinsanteil, am Schluß der Rückzahlung aber der Tilgungsanteil bei der Monatsrate überwiegt.
Auflassung
nennt man die Erklärung, mit der sich Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang, an einem Grundstück einigen. Die Erklärung, genauer: Auflassungserklärung, ist vor dem Notar abzugeben.
Auflassungsvormerkung
In der Regel ist die Auflassung nicht sofort möglich. Darum gibt es die notarielle Auflassungsvormerkung. Diese verhindert, dass in der Zwischenzeit ein anderer Eigentümer des Grundstücks wird.
Bausparen
ist die heute wichtigste und günstigste Form der Finanzierung von Wohneigentum, vor allem durch die staatlichen Prämien oder steuerlichen Hilfen beim Anspruch auf ein günstiges Bauspardarlehen.
Bereitstellungszinsen
nennt man Zinsen, die vor Bezugsfertigkeit eines Hauses anfallen, wenn das Darlehen zugesagt, aber noch nicht voll ausgezahlt werden kann. Sie können bei vermieteten Wohnungen steuerlich als Werbungskosten abgesetzt werden.
Beleihungsgrenze
(vom Sachwert gerechnet) oder Beleihungswert (aus Sachwert und Ertragswert ermittelt) bedeutet die Höhe der möglichen Beleihung von Immobilien. Im Allgemeinen werden Grundstücke und Häuser bis zu 80 Prozent ihres Verkehrswertes beliehen, beziehungsweise mit Hypotheken finanziert.
Bewertungszahl
auch Leistungszahl genannt, ist entscheidend für die Zuteilung eines Bausparvertrages (Darlehensauszahlung), und wird zu bestimmten Stichtagen nach dem Verhältnis Guthabenzinsen zu einem Tausendstel der Bausparsumme errechnet (mit einem Zusatzfaktor je nach Tarifvariante).
Disagio
italienisch für Abzug, Verlust, heißt der Unterschiedsbetrag zwischen dem Nominalwert und dem Auszahlungskurs einer Hypothek. Statt Disagio wird (seltener) auch der Damnum verwendet.
Effektivzins
nennt man die effektive, also wirkliche Zinsbelastung bei einem Darlehen (Hypothek). In den Effektivzins müssen das Disagio und eventuelle Nebenkosten Bearbeitungsgebühren im Bezug zur Länge der Zinsfestschreibung eingerechnet werden.
Einheitswert
von Grundstücken und Gebäuden dient als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Der Einheitswert liegt normalerweise ganz erheblich unter dem Verkehrswert.
Erbbaurecht
wird von Kirche, Klöstern, Stiftungen oder von der öffentlichen Hand auf 33, 66 oder(meistens) 99 Jahre vergeben. Gegen Zahlung des Erbbauzinses bekommt man das Recht, auf fremden Grund und Boden zu bauen. Die Belastung ist anfangs niedrig. Diese steigt jedoch im Laufe der Zeit stetig an, da sie durch Gleitklausel an den Lebenskostenindex gebunden ist. Dies führt später zu dem Effekt, der auch von der Miete her bekannt ist.
Festhypothek
auch Fälligkeitshypothek genannt, muss zu einem bestimmten Zeitpunkt in voller Höhe getilgt werden. Bis dahin fallen nur Zinsen an. Üblich bei Lebensversicherungen, wenn die Festhypothek an den Fälligkeitstermin der Versicherungssumme gekoppelt ist.
Finanzierungsplan
enthält den Nachweis, wie die Gesamtkosten eines Bauvorhabens oder eines Wohneigentumskaufs aus Eigenkapital und Fremdmitteln gedeckt werden.
Geldbeschaffungskosten
auch Kreditkosten genannt, sind alle Aufwendungen im Zusammenhang mit einer Kreditaufnahme, also Disagio, Bereitstellungszinsen, Provisionen, Darlehensgebühren etc. Geldbeschaffungskosten können bei vermieteten Wohnungen als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden.
Gemeinschaftseigentum
ergibt sich, wenn man eine Eigentumswohnung erwirbt. Das sind alle Gemeinschaftsanlagen und - Einrichtungen wie Grundstück, Außenwände, Dach, Treppenhaus, Lift, Heizung..., die von der Wohngemeinschaft insgesamt verwaltet und unterhalten werden - im Gegensatz zum so genannten Sondereigentum an der abgeschlossenen Eigentumswohnung selbst und ein eventueller Garagenplatz.
Grundbuch
ist das beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgericht geführte öffentliche Register, in dem der Eigentümer eines jeden Grundstücks und die darauf ruhenden Belastungen eingetragen sind.
Grunderwerbsteuer
ist eine Art Umsatzsteuer für Immobilien und beträgt 3,5 % des Kaufpreises eines Objekts.
Grundpfandrechte
sind die Sammelbezeichnung für Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden , Grundpfandrechte werden im Grundbuch eingetragen.
Grundschuld
ist zur Absicherung des Kredits notwendig, wobei man normalerweise nur mit dem belasteten Grundstück, nicht aber mit seinem vollen Vermögen haftet. Außerdem setzt die Grundschuld nicht unbedingt eine persönliche Forderung voraus.
Grundsteuer
ist eine kommunale Steuer, deren Höhe abhängig ist vom Einheitswert eines Grundstücks, von der Steuermesszahl (die sich nach der Beschaffenheit und der Bebauung des Grundstücks richtet) und vom Hebesatz, den die Gemeinde aufgrund ihrer finanziellen Leistungskraft festsetzt.
Herstellungskosten
sind steuerlich gesehen die Gesamtkosten, die einem Bauherrn entstehen. Von Anschaffungskosten spricht man, wenn auch die Grundstückskosten mit dazu gerechnet werden.
Hypothek
im Griechischen Unterlage oder Unterpfand, ist ein im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht zur Sicherung einer Forderung. Erste Hypotheken werden langfristig auf etwa 20 bis 30 Jahre vergeben - bis zu durchschnittlich 50 Prozent des Verkehrswertes von Immobilien. Zweite (nachrangige) Hypotheken nennt man zum Beispiel: Bauspardarlehen, wo die Beleihungsgrenze dann bei insgesamt 80 Prozent des Verkehrs- oder Wiederverkaufswertes liegt. Hypotheken gibt es von Banken, Hypothekenbanken und Versicherungen.
Immobilien
kommt aus dem lateinischen immobilis = unbeweglich und bezeichnet unbewegliche Sachen beziehungsweise Vermögenswerte, also Grundstücke und darauf befindliche feste Gebäude.
Laufzeit
nennt man die Dauer eines Kredits bis zu dem Termin, an dem ein Darlehen zurückgezahlt sein muss. Erste Hypotheken haben in der Regel eine Laufzeit von 20 bis 30 Jahren, zweite Hypotheken (Bauspardarlehen) müssen meistens nach zehn bis zwölf Jahren getilgt sein.
Leibrente
ist der Fachausdruck dafür, wenn Immobilienbesitz auf Rentenbasis gekauft wird. Leibrente heißt normalerweise, dass ein bestimmter Betrag dem Verkäufer bis zu dessen Lebensende zu zahlen ist, wobei meistens ein Teil des Kaufpreises in bar voraus entrichtet wird. Leibrente-Käufe sind ein Spekulationsgeschäft, weil niemand weiß, ob der Verkäufer jenes durchschnittliche Lebensalter erreicht, nach dem die Höhe der Leibrente ermittelt wird.
Mietkauf
auch Wohnkauf genannt, ist eine Mischung aus Miete und Kreditkauf, wobei der Mieter die Option, das Haus später zu einem garantierten Festpreis übernehmen zu können, mit einer erhöhten Mietzahlung sichert.
Nachrangige Finanzierung
nennt man Darlehen, die nachrangig hinter einer ersten Hypothek folgen: also Bauspardarlehen, öffentliche Baudarlehen oder auch Arbeitgeberdarlehen.
Nominalzins
ist der auf den Nennwert eines Darlehens bezogene Zins im Gegensatz zum Effektivzins, in den Disagio, Bearbeitungsgebühren, Schätzkosten... eingerechnet werden.
Personalkredit
wird zum Unterschied zum Realkredit (zum Beispiel Hypothek) an eine Person gewährt, im Vertrauen auf deren Zuverlässigkeit und Leistungsfähigkeit. Personalkredite spielen beim Erwerb von Wohneigentum oft bei Vor- und Zwischenfinanzierung eine Rolle.
Pfandbriefe
sind festverzinsliche Wertpapiere, die Geldinstitute an Anleger ausgeben und die durch Hypotheken gedeckt sind.
Realkredit
ist ein im Unterschied zum Personalkredit auf realen, dinglichen Sicherheiten beruhendes Darlehen, zum Beispiel eine Hypothek oder eine Grundschuld. Risiko-Versicherungen werden u.a. zum Bauspardarlehen abgeschlossen, um im plötzlichen Todesfall des Eigentümers den Erhalt von Grund- und Wohneigentum zu sichern.
Rückkaufswert
nennt man bei Lebensversicherungen den Zeitwert einer Versicherung, wie er fällig wäre bei vorzeitiger Auflösung des Vertrages. Der Rückkaufswert kann bei Zwischenfinanzierungen als Sicherheit dienen.
Sachwert
nennt man den Wert eines Objektes, zusammengesetzt aus dem Bodenwert und aus dem Zeitwert des darauf befindlichen Gebäudes.
Selbsthilfe#
kann bei Bauwilligen, die über wenig Barmittel verfügen, einen Teil des Eigenkapitals ersetzen. Gerade auf dem flachen Land spielt die Selbsthilfe oder die Eigenleistung eine oft große Rolle bei der Baufinanzierung. Ihren Umfang und Wert kann am besten der Architekt beurteilen.
Sonderabschreibungen
bezeichnet man steuerliche Abschreibungen, die den tatsächlichen Wertverlust eines Objektes übersteigen. Die bekannteste Sonderabschreibung im Zusammenhang mit Wohneigentum ist der Paragraph 7i EStG für Baudenkmäler.
Sonderausgaben
nennt man im Steuerrecht Aufwendungen, die vom Einkommen abgezogen oder abgesetzt werden können. Im Zusammenhang mit der Finanzierung von Wohneigentum sind Beiträge an Bausparkassen soweit für sie keine Wohnungsbauprämie beansprucht wird, beim Steuerjahresausgleich als so genannte Vorsorgeaufwendungen abzugsfähig. Unter Sonderausgaben läuft auch der Steuervorteil nach Paragraph 10 e EStG, dies gilt nur für diejenigen, die vor 1996 diesen Steuervorteil haben geltend machen können.
Sondereigentum
nennt man die Eigentumswohnung selbst. Von Gemeinschaftseigentum spricht man dagegen bei Hausteilen, die gemeinschaftlich genutzt werden; also zum Beispiel Treppenhäuser, Dachstühle, Außenanlagen.
Tilgung
ist die Rückzahlung einer Schuld in bestimmten Raten zu bestimmten Terminen.
Tilgungsstreckung
geschah früher durch Darlehen, um Kapitallücken zu füllen, die durch das Disagio entstanden waren. Heute versteht man darunter ganz allgemein Vereinbarungen, durch Verlängerung der Tilgungsfristen geringerer Monatsbelastungen zu erzielen.
Treuhandkonto
auch Notaranderkonto genannt schafft für den Käufer und Hauseigentümer zusätzliche Sicherheit bei der Abwicklung komplizierter Immobiliengeschäfte.
Umschuldung
heißt der Fachausdruck für den Vorgang, wenn ein Kreditgeber gewechselt wird. Häufig geschieht das zum Beispiel, wenn erste Hypotheken durch zinsgünstigere Bauspardarlehen ersetzt werden.
Verkehrswert
der Immobilienbesitz entspricht dem Preis, der zum fraglichen Zeitpunkt für das Objekt am freien Markt zu erzeilen wäre.
Versicherungen
sind für den Erwerb von Wohneigentum besonders wichtig. Während des Baus zum Beispiel die Bauherrn- Haftpflichtversicherung und die Bauleistungsversicherung; später dann die Gebäude- Brandversicherung und die Haftpflicht- und Hausratversicherung.
Versicherungs-Hypothek
bedeutet Festhypothek, die mit einer Lebensversicherung getilgt und abgesichert wird. Der Bauherr oder Käufer hat die monatliche Zinsrate für das Darlehen und zusätzlich die Versicherungsprämie zu zahlen, braucht jedoch nicht zu tilgen. Dies geschieht erst und dann auf einmal nach Ablauf der Versicherung. Im Todesfall wird übrigens die Versicherungssumme sofort fällig und zur Rückzahlung des Darlehens verwendet. Dadurch sind Angehörige automatisch von jeder Schuldverpflichtung und Zinszahlung befreit.
Werbungskosten
nennt man im Steuerrecht Aufwendungen, mit denen die Sicherung und Erhaltung der Einnahmen gefördert wird. In unserem Zusammenhang sind hier besonders Finanzierungskosten für Miethäuser und Mietwohnungen von der Steuer absetzbar.
Wohngeld
wurde vom Staat dazu eingeführt, um finanzschwächeren Bürgern dennoch angemessenen Wohnraum zu verschaffen. Wohngeld wird nicht nur an Mieter, sondern als Lastenzuschuss unter bestimmten Voraussetzungen auch für Eigentümer bezahlt.
Wohngeld
nennt man aber auch bei Eigentumswohnungen die Monatszahlung zur Bestreitung der gemeinschaftlichen Betriebs- , Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie zur Rücklage für spätere Instandsetzungen.
Zweifamilienhaus
ist steuerlich gesehen nicht nur ein Haus mit zwei Wohnungen, sondern auch ein Haus, in dem die zweite Wohnung eine kleine Einliegerwohnung ist.
Zins
vom lateinisch census = Abgabe, ist der Preis, der für die Nutzung von fremden Kapital zu zahlen ist.
Zuteilung
ist die Mitteilung der Bausparkasse an den Bausparer, dass die Bausparsumme nun zur Verfügung gestellt werden kann. Die Zuteilung ist an die Mindestsparzeit, das Mindestguthaben und die Bewertungszahl gebunden.
Zwischenfinanzierung
manchmal auch Vorfinanzierung wird nötig, wenn vor Eintreten der verbindlich zugesagten Dauerfinanzierung Kosten anfallen. Auf Bauspardarlehen, die noch nicht zugeteilt worden sind, werden häufig Zwischenkredite vergeben.